Представьте себя активом. Банк вкладывает в вас средства, вы используете их для развития, генерируете доход и возвращаете с процентами. Так работает кредитование бизнеса. И примерно так же — ипотека.
Как банк видит меня: мужчина зрелых лет, стабильный заработок, нуждается в улучшении жилищных условий. Если вложу в него 3 млн рублей под 7,7% — буду стабильно получать проценты 25 лет (или пока не погасит).
Но после сделки всё может пойти не по плану. Инфляция резко вырастает, ключевая ставка несколько лет держится выше ставки по выданной ипотеке, а заёмщик (негодяй такой) не спешит гасить кредит досрочно. Вместо этого он держит излишки на вкладах и инвестиционных счетах и получает доход выше, чем экономия на досрочном погашении.
Со мной банк проиграл. Ипотеку я взял ещё в 2021 году и сейчас нахожусь в очень приятной ситуации: покупательная способность ежемесячного взноса падает, зарплата индексируется, а свободные средства вместо досрочного погашения работают под процент.
В масштабах банка это, конечно, не катастрофа — у него широкая диверсификация по заёмщикам. Но на дистанции конкретно этот кейс оказался для него убыточным. Я же просто продолжаю пользоваться ситуацией: пока вклады выигрывают у кредита, менять стратегию не собираюсь.